Перейти к основному содержанию

НДС.

ndsinfo.ru - все о налогообложении и НДС
  1. Главная
  2. Арендуем у государства
НДС.
  • Главная
  • Новости
  • Статьи
  • Комментарии
18 мая 2025  USD 65.5859 |  EUR 75.0565
УЧ. СТ. ЦБ. 8,5% |  МРОТ 12 130 руб

Арендуем у государства

Особенности НДС-расчетов

  • Ольга Черевадская Ольга Черевадская , руководитель отдела общего аудита и консалтинга АК ЗАО «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»

cherevadskaya.jpg

Ольга Черевадская
Не каждая компания может позволить себе иметь в собственности помещения для работы. Да это и необязательно, ведь недвижимость можно арендовать. А как известно, самым крупным собственником площадей является государство. Поэтому оно может предложить арендаторам большой выбор и приемлемые цены. Однако налогоплательщикам следует помнить, что процедура найма федерального (муниципального) имущества и ее налоговые последствия имеют свои особенности.

По сей день остается актуальным вопрос уплаты НДС при аренде госимущества. Кто в такой ситуации должен пополнить бюджет налогом, и по какой ставке следует его исчислять? Каким образом на решение данных вопросов влияют условия арендного договора? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Правильный договор аренды

Для начала напомним в общих чертах основные положения арендных отношений. Установлены они в главе 34 Гражданского кодекса и распространяются на любых участников договора аренды, в том числе на представителей государственной власти.

Итак, по договору арендодатель (собственник или уполномоченное лицо) обязуется предоставить имущество за плату арендатору (ст. 606 ГК РФ). В обязанности последнего при этом входит как своевременная оплата, так и использование объекта аренды в соответствии с его назначением или договором. Невыполнение этих условий может привести к расторжению контракта (ст. 614, п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ).

Необходимо также помнить, что для договора аренды здания (сооружения) обязательна письменная форма. А при его заключении дольше чем на один год – еще и госрегистрация в соответствии с Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ

(ст. 651 ГК РФ).

Кроме того, в арендном контракте должно быть точно указано местонахождение сдаваемых в аренду помещений, их параметры, характеристика и площадь, а также размер оплаты и срок аренды. Отсутствие таких данных означает, что объект аренды не согласован, а сам договор не заключен.

Особое внимание арендатор должен уделить упоминанию в договоре о правах арендодателя на помещение. Ведь передача площадей не уполномоченным на это лицом может повлечь не только правовые, но и налоговые последствия для арендатора. Финансисты, к примеру, полагают, что тогда он не сможет подтвердить расходы по арендной плате (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).

Арендодатель госимущества: возможны варианты

Для НДС-последствий аренды муниципальной или государственной недвижимости весьма существенно, кто участвует в договоре со стороны арендодателя. От этого будет зависеть, должен ли арендатор исполнять обязанности налогового агента. Или же ему достаточно будет уплатить налог в составе арендной платы.

На практике существуют разные способы предоставления в аренду государственного (муниципального) имущества и, соответственно, варианты оформления необходимого договора.

Прежде всего в роли арендодателя может выступать непосредственно орган власти и управления (самоуправления). Речь идет о передаче арендатору из первых рук так называемого публичного имущества, составляющего государственную казну.

Кроме того, муниципальное (государственное) имущество нередко бывает передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления балансодержателю. Наиболее часто в данном качестве выступают различные государственные предприятия и учреждения. Они также вправе сдавать в аренду (разумеется, с согласия собственника) подведомственное имущество. Передавать активы уполномоченный властями хозяин может и от собственного имени, и в качестве третьей стороны арендного договора.

Когда арендатору быть агентом

Исходя из норм действующего законодательства, выбор НДС-обязанного участника арендных отношений является наименее очевидным как раз в случае трехстороннего договора аренды. То есть контракта, сторонами которого, помимо арендатора, являются орган госвласти (на правах собственника имущества) и балансодержатель (МУП, ГУП и т. п.).

Проблема в том, что налоговое законодательство разъяснений по данному вопросу не содержит. Буквальное прочтение пункта 3 статьи 161 НК РФ об агентских обязанностях арендаторов муниципального или государственного имущества показывает, что арендатор должен удерживать из доходов арендодателя и платить в бюджет НДС в определенной ситуации. А именно «при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества».

То есть возможность наличия в арендных отношениях третьей стороны никак не упомянута в кодексе. Поэтому вполне логично предположить, что положения упомянутого пункта не распространяются на случаи найма помещений у оперативного управляющего или прочего распорядителя гос-имуществом. Иначе говоря, арендатору не нужно выступать в роли налогового агента в случае трехстороннего договора.

На возникновение агентских обязанностей арендатора только при двустороннем договоре уже несколько лет назад указывал и Конституционный суд РФ. В определении от 2 октября 2003 г. № 384-О судьи отметили, что порядок уплаты НДС, установленный пунктом 3 статьи 161 НК РФ, необходимо применять лишь «в случае предоставления в аренду публичного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными унитарными предприятиями или учреждениями, т. е. составляющего государственную казну, при непосредственном участии публичных собственников в гражданских правоотношениях».

Тем не менее налоговики давно предпочитают распространять эту норму кодекса и на случаи предоставления в аренду имущества, ранее переданного балансодержателю. Конечно, при условии, что госструктура также является одной из сторон договора. Если же арендный контракт заключен непосредственно с балансодержателем, то ему и предстоит рассчитываться с бюджетом (см., например, письма ФНС России от 14 февраля 2005 г. №  03-1-03/208/13, от 2 июня 2005 г. № 03-1-03/926/11, УФНС России по г. Москве от 29 ноября 2005 г. № 19-11/87841, от 27 марта 2007 г. № 19-11/28227).

Заметим, что с последним утверждением согласны и финансисты, и арбитражные суды. То есть, если госорган не указан в договоре муниципальной аренды в качестве одной из сторон, платить НДС должен балансодержатель (см., например, письмо Минфина России от 16 сентября 2005 г. № 03-04-14/16, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 октября 2006 г. № А19-12626/06-24-Ф02-5663/06-С1, ФАС Поволжского округа от 20 сентября 2007 г. № А12-17442/06-С61).

Итак, можно сказать, что в общем случае рассчитываться с бюджетом по НДС должен арендатор муниципального (государственного) имущества, если в договоре аренды фигурирует орган госвласти. В том числе при заключении трехстороннего договора с участием балансодержателя.

Напротив, не стоит беспокоиться о необходимости выполнения агентских обязанностей, если в качестве арендодателя выступает сам балансодержатель. От арендатора в данном случае требуется лишь своевременное внесение платы за помещение в установленном договором размере.

Пример 1

ООО «Фото-сервис» арендовало два офисных помещения. Одно из них – по договору с университетом, который является оперативным управляющим данного муниципального имущества. Причем арендатором по договору выступает учебное заведение, а орган местного самоуправления в арендных отношениях непосредственно не участвует. Другое помещение фирма арендовала у городской администрации, заключив договор с комитетом по управлению муниципальным имуществом.

В первом случае «Фото-сервис» не признается налоговым агентом, поскольку договор аренды заключен с балансодержателем, минуя органы власти. Значит, рассчитываться с бюджетом по НДС предстоит университету. Во втором случае компания должна исполнить обязанности налогового агента в полном объеме.

 

Агентский НДС и условия договора

Следует иметь в виду, что при возложении на арендатора госимущества агентских обязанностей он должен выполнить их даже в том случае, если сам не является плательщиком НДС. Например, освобожден от уплаты налога в соответствии со статьей 145 НК РФ или применяет специальные режимы налогообложения.

При исполнении агентских обязанностей арендатор должен перечислять НДС в бюджет не из своих средств, а из доходов арендодателя. Иными словами, налог необходимо удерживать из арендных платежей, поскольку его базой в данном случае является сумма арендной платы с учетом налога (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Согласно положениям НК РФ, единственно возможная для использования ставка НДС в такой ситуации – расчетная, равная 18/118 (п. 3, 4 ст. 164 НК РФ). Однако в среде налоговых работников бытует мнение, что для этого сумма арендной платы, указанная в договоре муниципальной аренды, должна включать в себя НДС. Между тем на практике требование инспекторов не всегда выполнимо, и вот почему. При определении размера платежей за использование муниципального имущества государственный собственник, как правило, опирается на базовую ставку, которая установлена местным нормативным актом. Дополнительным расчетом суммы налога казенные арендодатели озадачиваются редко. Чаще всего в договоре просто отмечено, что сумма арендной платы указана без НДС. А то и вовсе нет ни слова о налоге.

Арендатору в таком случае важно четко понимать две вещи. Во-первых, обязанности НДС-агента ему придется исполнять все равно. Ведь передача имущества в аренду на территории России является объектом данного налога (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). А во-вторых, налог при этом придется накрутить на указанную в договоре сумму, исходя из ставки 18 процентов, и перечислить в бюджет из собственных средств.

Можно сколь угодно долго спорить о справедливости требований налоговиков, однако гораздо дешевле во всех смыслах воспользоваться нехитрым приемом, который давно прижился в отношениях по аренде госимущества.

Арендатору имеет смысл инициировать внесение в договор необходимых изменений. Для этого достаточно заключить дополнительное соглашение к нему с указанием суммы налога, которая в составе арендной платы причитается муниципальному собственнику.

Расчет с бюджетом…

Действующим налоговым законодательством предусмотрено, что уплата НДС по операциям, которые признаются объектом налогообложения, производится по итогам каждого налогового периода. Напомним, что с 1 января 2008 года налоговым периодом для всех предприятий вне зависимости от величины выручки является квартал.

Особых сроков уплаты НДС для арендаторов муниципального имущества не установлено. Поэтому перечислять налог в бюджет они должны не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, как и основная масса плательщиков. В те же сроки необходимо представлять в инспекцию и налоговую декларацию.

Пример 2

Воспользуемся условиями примера 1.

Предположим, что по условиям договора ООО «Фото-сервис» ежемесячно платит городской администрации за арендованный офис 11 800 руб. При этом НДС (1800 руб.) входит с состав арендной платы, которая вносится ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. В учете «Фото-сервиса» бухгалтер будет отражать аренду госимущества следующими проводками:

 

ежемесячно:

 

ДЕБЕТ 26    КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с гор. администрацией»

– 10 000 руб. – отражен расход в виде арендной платы;

 

ДЕБЕТ 19    КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с гор. администрацией»

– 1800 руб. – отражен НДС по арендной плате;

 

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с гор. администрацией»    КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 1800 руб. (11 800 руб.#18/118) – удержан НДС из дохода арендодателя;

 

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с гор. администрацией»    КРЕДИТ 51

– 10 000 руб. (11 800 – 1800) – перечислена арендная плата за текущий месяц.

По окончании каждого квартала, не позднее 20-го числа:

 

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»    КРЕДИТ 51

– 5400 руб. (1800 руб.#3 мес.) – перечислен в бюджет НДС, удержанный из дохода арендодателя.

 

…и вычет налога

НДС, уплаченный в бюджет за арендодателя, арендатор-агент вправе предъявить к вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ). Однако для этого необходимо соблюсти ряд условий. Так, госимущество должно быть использовано в облагаемой НДС деятельности (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ), арендный платеж отнесен на себестоимость (п. 1 ст. 172 НК РФ), а налог удержан из доходов арендодателя и уплачен в бюджет (п. 3 ст. 171 НК РФ). Кроме того, агент должен располагать счетом-фактурой (п. 1 ст. 169, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Таким образом, принять к вычету агентский НДС могут только арендаторы, которые являются плательщиками этого налога. Освобождение от такой обязанности, как и применение спецрежимов, лишает права на вычет.

Что касается счета-фактуры, то органы государственной власти и местного самоуправления, в отличие от других арендодателей, этого документа не выписывают. Между тем отсутствие счета-фактуры может привести не только к потере права на вычет НДС, но и к нарушению арендатором налогового законодательства. Ведь, согласно пункту 16 Правил ведения книг покупок и книг продаж (утверждены постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914), в книге продаж необходимо регистрировать выписанные счета-фактуры во всех случаях, когда возникает обязанность по исчислению НДС, в том числе при исполнении обязанностей налогового агента.

Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны инспекторов, арендатор может выписать счет-фактуру самостоятельно. Тем более что именно такие рекомендации ранее давали и сами контролеры. Документ нужно составить в одном
экземпляре с пометкой «Аренда государственного или муниципального имущества» и зарегистрировать его в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС (письмо МНС России от 14 апреля 2003 г. № 03-1-08/1139/26-Н309). В книге покупок счет-фактуру регистрируют в части арендной платы, принимаемой к налоговому учету в текущем периоде, с отражением НДС в соответствующей доле, возмещаемой из бюджета.

Ставку налога в счете-фактуре нужно указывать расчетную – 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Независимо от того, указан НДС в составе арендной платы или по условиям договора арендатор обязан самостоятельно рассчитать и уплатить налог. При этом во втором случае арендатору сначала придется определить величину арендной платы с НДС, и лишь затем выписывать счет-фактуру. Выполнив все описанные требования законодательства и рекомендации инспекторов, арендатор госимущества без труда и негативных последствий сможет принять к вычету агентский НДС. В учете бухгалтер отразит эту операцию записью:

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»    КРЕДИТ 19

– принят к вычету НДС по арендной плате.

 

Ответственность налогового агента

В заключение хотелось бы напомнить, что легкомысленное отношение к агентским обязанностям законодательно наказуемо (п. 5 ст. 24 НК РФ). Так, если налоговый агент по своей вине не перечислит (недоперечислит) налог, подлежащий удержанию, ему придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы, которую недополучил бюджет (ст. 123 НК РФ).

Кроме того, при несвоевременном перечислении в бюджет НДС, удержанного из арендной платы, нужно будет заплатить еще и пени (ст. 75 НК РФ).

Наконец, к арендатору госимущества могут быть применены санкции за создание препятствий для осуществления налогового контроля (ст. 126 НК РФ). Причем такие помехи могут выражаться как в том, что агент своевременно не представит в налоговый орган декларацию, так и в том, что он не сообщит в налоговую инспекцию сведения о невозможности удержать налог. Штраф по таким основаниям составляет 50 рублей за каждый непредставленный документ. Если же нарушитель откажется представить имеющиеся документы или представит их с заведомо недостоверными сведениями, то сумма штрафа возрастет до 5000 рублей.

  • аренда
  • ,
  • госимущество
  • Налог на добавленную стоимость (НДС)

Похожие публикации

При приобретении услуг у иностранного физлица НДС не уплачивается

18:52 (0/58)
 Российская организация, в том числе применяющая УСН, не должна уплачивать НДС при приобретении услуг у иностранного физлица, даже если местом их реализации признается Российская Федерация. Такие разъяснения дал Минфин России в письме от 31 октября 2018 г. N 03-07-08/78163.Как указали финансисты, на основании положений статьи 161 Налогового кодекса при реализации услуг налогоплательщиками - иностранными лицами, которые не состоят на учете в...

Комментировать |  Читать дальше

Органы местного самоуправления тоже платят НДС

18:37 (1/237)
 При реализации прав на заключение договоров по размещению и установке рекламных конструкций на объектах, находящихся в собственности или распоряжении муниципального образования, органы местного самоуправления обязаны исчислить и уплатить НДС. К такому выводу пришел Минфин России в письме от 1 ноября 2018 г. № 03-07-11/78754.Как указали финансисты, передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС (подпункт 1 пункта 1 статьи...

Комментировать |  Читать дальше

Когда подарки в виде драгоценных монет не облагаются НДС

17:20 (0/97)
 Передача на безвозмездной основе монет из драгоценных металлов не облагается НДС, если такие монеты являются являются законным средством наличного платежа Российской Федерации. Следовательно, исчислять НДС со стоимости таких подарков, переданных сотрудникам и клиентам, не нужно. Такой вывод следует из разъяснений Минфина России в письме от 30 октября 2018 года №  03-07-05/77713.По общему правилу, реализация товаров на территории РФ, в том числе...

Комментировать |  Читать дальше

НДС за счет собственных средств в расходах не учитывается

14:51 (0/73)
 В случае, если налогоплательщик уплачивает НДС, который должен был быть предъявлен покупателю, за счет собственных средств, учесть данную сумму налога в расходах по налогу на прибыль он не вправе. В том числе это касается случая, когда при отгрузке товаров в 2019 году по договору, заключенному до 2019 года, налогоплательщик начисляет за счет собственных средств НДС в размере 2% ‒ разницы ставок, действующих в 2018 и 2019 годах. Такой вывод...

Комментировать |  Читать дальше

НДС за счет собственных средств в расходах не учитывается

14:51 (0/248)
 В случае, если налогоплательщик уплачивает НДС, который должен был быть предъявлен покупателю, за счет собственных средств, учесть данную сумму налога в расходах по налогу на прибыль он не вправе. В том числе это касается случая, когда при отгрузке товаров в 2019 году по договору, заключенному до 2019 года, налогоплательщик начисляет за счет собственных средств НДС в размере 2% ‒ разницы ставок, действующих в 2018 и 2019 годах. Такой вывод...

Комментировать |  Читать дальше

Уплата НДС по электронным услугам за иностранца не дает права на вычет

11:35 (0/194)
 С 1 января 2019 года российская организация не является налоговым агентом по НДС при приобретении услуг в электронной форме у иностранной организации и не несет ответственности за неуплату налога такой организацией. К таким выводам пришел Минфин России в письме от 24 октября 2018 г. № 03-07-08/76139.С 1 января 2019 года, напомнили финансисты, при оказании иностранной организацией услуг в электронной форме, местом реализации которых признается...

Комментировать |  Читать дальше

Ввоз культурных ценностей РФ освобожден от НДС

11:14 (0/64)
 Ввоз организациями и ИП на территорию Российской Федерации культурных ценностей в целях перепродажи, освобождается от НДС при условии представления в таможенные органы экспертного заключения о том, что это именно культурные ценности. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 24 октября 2018 г. № 03-07-08/76150.Так, на основании подпункта 4 статьи 150 Налогового кодекса от обложения НДС освобождается ввоз культурных ценностей,...

Комментировать |  Читать дальше

В РФ «белорусские» услуги по совершению биржевых сделок НДС не облагаются

10:55 (0/76)
 При приобретении услуг белорусской компании по предоставлению прав на участие в биржевых торгах и совершению биржевых сделок у российской организации не возникает обязанностей налогового агента по НДС. Такие разъяснения дал Минфин России в письме от 24 октября 2018 г. № 03-07-13/1/76132.Как указали финансисты, порядок применения НДС в торговых отношениях государств-членов ЕАЭС определяется Протоколом о порядке взимания косвенных налогов (...

Комментировать |  Читать дальше

Услуги иностранной организации по подбору персонала НДС не облагаются

21:03 (0/45)
 У российской компании, приобретающей услуги по поиску и подбору персонала у иностранной организации, которая не ведет деятельность в Российской Федерации, не возникает обязанностей налогового агента по НДС. На это указал Минфин России в письме от 24 октября 2018 г. № 03-07-08/76364.Как указали финансисты, объектом обложения НДС признаются операции по реализации услуг на территории РФ (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК). Специальный порядок для...

Комментировать |  Читать дальше

Формат требования о представлении пояснений к декларации по НДС обновлен

19:24 (0/48)
 Требование о представлении пояснений к декларации по НДС в электронной форме налоговики будут направлять в новом формате. Он опубликован на официальном сайте ФНС России.Кроме того, изменения внесены и в xsd-схему ответа на требование о представлении пояснений. В частности, появились новые коды видов операций 33 - 44. Их добавление обусловлено вступлением в силу с 01.01.2018 Законов от 27.11.2017 № 335-ФЗ, № 341-ФЗ, а также № 350-ФЗ.Как сообщает...

Комментировать |  Читать дальше

  • 27276 просмотров
Рубрики

Дмитрий Черник

«Законодатели пока не нашли рационального решения проблемы НДС»

Дмитрий Черник

Александра Санникова

Окончательное решение о реформировании НДС обещают принять нынешней осенью. Тем не менее законодатели до сих пор не могут прийти к единому мнению – что же конкретно нужно делать с этим налогом. Сложившуюся ситуацию анализирует Дмитрий Черник, доктор экономических наук, государственный советник налоговой службы I ранга, президент Палаты налоговых консультантов.

Я бы сформулировала тему интервью как «Мнение Д.Г. Черника о реформе НДС и всем, что происходит вокруг этого налога»…
Если говорить об общей концепции реформирования НДС, то нужно отметить, что разговоры об изменении...

Читать дальше »

Удавалось ли вам получить вычет без проблем?
Да, у нас документы всегда в порядке, и проблем нет
 
87%
Нет, это вообще невозможно, налоговики всегда найдут, к чему придраться
 
2%
Иногда случалось
 
11%
Всего голосов: 517
  • Предыдущие опросы

Форма поиска

Рубрики
  • Возмещение НДС
  • Проверки НДС
  • Декларация по НДС
  • Вычеты по НДС
  • Льготы по НДС
  • Освобождение от НДС
  • Счета-фактуры

Еще рубрики »

  • Всего
  • Сегодня
Популярное
  • Правило «5 процентов»

    Или когда раздельный учет можно не вести

    Продолжим обсуждение раздельного учета НДС1. На этот раз расскажем, в каких случаях разделять «входной» НДС необязательно. Ведь такая возможность значительно облегчает работу бухгалтера. Но при ее практическом применении обнаруживается ряд неясностей. Когда применяют раздельный учет Глава 21 Налогового кодекса не определяет, что такое раздельный учет. Но бухгалтеру понятно, что его ведение требует специальных субсчетов и дополнительных...
  • Благотворительная и спонсорская помощь

    Когда применять льготу?

  • При применении упрощенки можно законно не платить НДС

    Плюсы и минусы упрощенки

  • Вклад в уставный капитал

    НДС к вычету

  • Арендуем у государства

    Особенности НДС-расчетов

  • Передача для собственных нужд

    Что это такое?

  • Проверка декларации по НДС

    Возмещение, уточнение...

  • Недостача и порча имущества

    Проблемный НДС

  • Раздельный учет

    Практика и проблемы

  • Выдаем товарный кредит

    Риски или минимизация?

  • Строим для себя

    Как правильно заплатить НДС

 © НДС, 2007 – 2020